苏明远这时插话，语气里带着几分疑虑。
“许主任，‘房地分离’虽然在理论上是可行的，但在实际操作中非常罕见。
银行办理抵押贷款时，要求房地一体；不动产登记部门也要求房地权利主体一致。
如果科创园的产权归中心，土地还在项目公司名下，将来办理产权证、抵押登记都会遇到障碍。”
许承远点头，显然已经研究过这个问题。
“苏总说得对，所以我们的方案不是简单的‘房地分离’。
我们建议，将项目地块在规划上明确分为两个子地块——科创园地块和文旅综合体地块。
两个地块相邻，但独立核算、独立办证、独立管理。”
赵长河摇头，语气里带着明显的为难。
“许主任，土地分割不是儿戏。
第一，需要重新办理规划许可、用地批准，周期至少半年以上，项目等不起。
第二，分割出来的科创园地块是教育科研用地，需要重新走招拍挂程序，万一被别人拍走，科创园就建不成了。
第三，山水集团的抵押物里包含了整块土地，银行不会同意分割。”
陈婉清这时，也补充道。
“高校的钱虽然主要投在科创园上，但项目公司前期已经支付了土地款、前期工程费，而且高校的钱也在项目公司中占有了股份。
如果把科创园地块分割出去，项目公司就亏了。”
许承远想了想，给出折中方案。
“赵总，土地不分割。土地的所有权还是归项目公司，但科创园主体的产权归中心。
中心以五亿债权转换购买这部分建筑，相当于中心用债权换取了建筑物的所有权。
项目公司仍然持有土地，中心持有地上的建筑。双方签订土地长期租赁协议，中心向项目公司支付土地使用权租金。”
赵长河眼睛一亮，这比他预想的方案可行得多。
“许主任，你的意思是——土地还是项目公司的，建筑是中心的。
中心用五亿债权换来了建筑的所有权，然后每年向项目公司支付土地租金？”
许承远点了点头。
“对。这样既不需要土地分割，也不需要变更规划，只需要在不动产登记时办理‘建筑物所有权与土地使用权分别登记’。
虽然操作复杂一些，但有政策依据，技术上可行。”
赵长河与苏明远、陈婉清低